２棟目の購入
2016/04/07
１棟めの購入から３か月経ったある日、「新築の物件を購入しないか」と、１棟めと同じ業者さんから連絡がありました。
（写真はイメージです）
指値
都心ターミナル駅から約４０分、郊外駅のすぐそばの小規模な３階建てマンションでした。大学もそばにあり、賃貸需要も堅そうでした。売出価格が利回で8.35%で、融資も３０年が約束されていましたので、スルガ銀行でもキャッシュフローが出る物件でした。しかしながら、想定家賃が高めに設定されていたので、利回りが10%を超えるまで指値をして購入しました。
かなり強気の指値で、1000万円以上の値引きでしたから、心の中ではガッツポーズです。でも、実際はこれでも相当高かったのです。理由は、部屋の広さにありました。
改善できないこと
この物件、小さな土地にマンションを建てて、無理をして戸数を増やしていました。そのため、部屋の広さが十分では無かったのです。なかなかお客さんが付きませんでした。これは、どうにも改善しようがありません。幸い、最初の入居者がつくまでの家賃保証がありましたので、空室のままでも返済は進みました。しかし、家賃保証が災いして、売り主の会社が倒産。家賃保証が切れてしまったのです。
数字を鵜のみにしてはいけません！
その後、必死に客付けをして満室にし、この物件は売却しました。表面上の利回りは十分ですし、大学の最寄り駅の目の前、新築のため銀行の評価も高かったです。すぐに融資がついて売却が決まりました。
数字だけを見れば、とても良い物件でした。しかし、お客さんを付けるの相当苦労する物件でした。空室が続けば実質の利回りは下がってしまいます。利回りはあくまで一つの指標にすぎず、お客さんに借りてもらえなければ話になりません。購入するときは、融資が通る物件ではなく、賃貸のお客さん目線で選ばれる物件であることを大前提にしましょう。