最初の物件
これから、プロスペリ自身の不動産投資の経験をシリーズで書いていきたいと思います。
ワンルーム、６部屋の木造アパートからスタート
最初の物件は、都心ターミナル駅から30分ほど下った、やや田園風景が残る埼玉県の木造アパートです。売り主は業者で、築２０年を超えて競争力の無い物件を完全リノベーションで売りに出したものでした。既にスルガ銀行で評価が出ており物件価格の９０％まで融資がつきました。また借入期間も３０年で、利回り約9.5%でも十分なキャッシュフローが出ました。金利はもちろん4.5%です。
今なら絶対に手を出さない物件ですが、500万程度の自己資金で、毎月１５万円以上のキャッシュフロー。３年程度で元が取れますから、レバレッジの仕組みに感動し当時は大喜びでした。既に売却してしまいましたが、不動産投資のきっかけとなった物件なので、今でも特に悪い印象はありません。
なぜ売却したのか？
恥ずかしながら、当時は積算評価の仕方を知りませんでした。スルガ銀行で融資がつき、そしてキャッシュフローも悪くない物件でしたから、問題ないと思っていました。ちなみに積算評価額は購入価格のほぼ半分。それを知ったとき落ち込みました。
しかし、既にローンを返済した自宅と、自己資金がまだ残っていましたので、債務超過では無かったのが救いでした。でも、さらに評価の低い物件を買ってしまったのです。この話は別の機会にします。
最初の物件を売却した理由ですが、減価償却に関連しています。購入時に既に築２０年以上たっていましたので、減価償却の期間が短く、最初は非常に大きな経費がとれ、キャッシュフローにも貢献していましたが、減価償却の期間が切れてしまうと、このような恩恵に預かれません。そのため売却に踏み切りました。
ラッキーだったこと
まず、不動産投資、不動産賃貸業のスタートが切れたのは非常にラッキーでした。当時はリーマンショックで、ほとんどの銀行が融資を絞っていた時期です。金利は高いですが、スルガ銀行が融資してくれたこともラッキーだったと思います。そして、購入したからこそ、賃貸業の経験が積むことができたわけで、最初の物件と融資をしてくれたスルガ銀行にはとても感謝しています。
また、積算評価について学んだおかけで、その後、非常に優良な物件に巡り合うことができたことも、ラッキーなことだったと思います。