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3棟めの購入① 契約に至るまで

      2017/11/14

所有物件の積算評価が、借入金額を大幅に下回っているため、引き続き積算評価の高い物件を探していました。2棟目を購入してから半年経ったある日、築古のRC物件を紹介されました。

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物件の特徴

鉄筋コンクリート造、築30年、旧耐震、満室想定12%、みすぼらしい外観、主要幹線の線路脇、空室率40%、空室は30年前の内装のまま、売出価格は約1億5千万円です。積算評価額も売出価格とほぼ同額でした。

RC造の築30年で旧耐震、利回りが高くても、今後現れるであろうトラブルを考えると、皆尻込みする物件でした。また、頻繁に往来する電車・貨物列車の騒音で、客付けも非常に苦労するだろうと予想される物件でした。




 

変えられるもの・変えられないもの

上であげた特徴のうち、変えられないものは、建物の構造と築年数、それから線路脇の立地です。それ以外は、資金さえ用意できれば何とかなるものです。駅からも近くエリア的には人気がある場所です。以前、近くに住んでいたため、街の雰囲気など完全に把握できていました。何よりも積算評価額が高いのが購入目的に合っていました。

複数の銀行に融資の打診を行い、可能性がある銀行が出てきた時点で買付を入れました。今後必要になる資金を確保するため、約1億1千万円の大幅指値です。

契約

実は、融資の打診をしている間に1億4千万、1億3千万と徐々に価格が下がっていたのです。売り急いでいるのは明らかでした。また、謄本から4人の共有名義となっており、相続がらみの物件なのは一目瞭然でした。大幅指値はこのような背景からでした。

情報を頂いてから1月半、買付がすんなり通り、契約となりました。ただし融資特約付きです。ここから、融資獲得のための活動が本格化します。この話は別の記事で。




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