３棟めの購入① 契約に至るまで
2017/11/14
所有物件の積算評価が、借入金額を大幅に下回っているため、引き続き積算評価の高い物件を探していました。２棟目を購入してから半年経ったある日、築古のRC物件を紹介されました。
物件の特徴
鉄筋コンクリート造、築３０年、旧耐震、満室想定12%、みすぼらしい外観、主要幹線の線路脇、空室率４０％、空室は３０年前の内装のまま、売出価格は約1億5千万円です。積算評価額も売出価格とほぼ同額でした。
RC造の築３０年で旧耐震、利回りが高くても、今後現れるであろうトラブルを考えると、皆尻込みする物件でした。また、頻繁に往来する電車・貨物列車の騒音で、客付けも非常に苦労するだろうと予想される物件でした。
変えられるもの・変えられないもの
上であげた特徴のうち、変えられないものは、建物の構造と築年数、それから線路脇の立地です。それ以外は、資金さえ用意できれば何とかなるものです。駅からも近くエリア的には人気がある場所です。以前、近くに住んでいたため、街の雰囲気など完全に把握できていました。何よりも積算評価額が高いのが購入目的に合っていました。
複数の銀行に融資の打診を行い、可能性がある銀行が出てきた時点で買付を入れました。今後必要になる資金を確保するため、約1億１千万円の大幅指値です。
契約
実は、融資の打診をしている間に１億４千万、１億３千万と徐々に価格が下がっていたのです。売り急いでいるのは明らかでした。また、謄本から４人の共有名義となっており、相続がらみの物件なのは一目瞭然でした。大幅指値はこのような背景からでした。
情報を頂いてから１月半、買付がすんなり通り、契約となりました。ただし融資特約付きです。ここから、融資獲得のための活動が本格化します。この話は別の記事で。