小さく始めることの大切さ
2016/03/21
不動産に限らず、投資においては、いかに儲けるかではなく、いかに失敗しないかが重要です。最初の物件は小規模なものが良いでしょう。
小規模な物件がよい理由
初めて不動産を購入する人に対して、銀行が多額の融資をまず行いません。もし融資を行うとしても、賃貸業という事業に失敗した場合、本業から返済できる額が上限になると考えられます。
では、賃貸業の失敗とは何でしょうか？
空室が増え家賃で融資の返済ができず、持ち出しになってしまうことがまず考えられます。この場合、入居率が上がるまで手持ちの資金で持ちこたえればOKです。
突発的な事故で、多額の出費が必要になる場合もあります。例えば、アパートで殺人事件などがあって、すべて入居者が出て行ってしまう場合など考えられるでしょう。
とにかく、家賃がゼロになっても返済は待ってくれません。少なくとも１年間家賃ゼロでも持ちこたえるだけの現金を持っておいた方が賢明です。
失敗しても大丈夫なようにしておこう
例えば、利回り10%、価格5000万円のアパートの場合、年間500万円の家賃収入があります。これを返済比率50%（年間250万円の返済）で融資を受けた場合、少なくとも手元に250万円は持っておきたいところです。あるいは、年収のうち250万円は余裕資金としてとっておける状態が必要です。
では、価格2億円のマンションはどうでしょうか？ 先ほどの計算では4倍の1000万円が必要ということになります。しかし、事はそう簡単ではありません。
この程度の大きな物件になると、給水ポンプやエレベーターなど、附属設備も必要になり、突発的な事故の場合、多額の費用がかかるケースもあるのです。実際に、2億円程度のマンションを購入後すぐに、大規模な修繕が必要になり1700万円かかった事例を知っています。その方は返済比率が高く手元資金が少なかったため、結局物件を手放すことになりました。購入時の諸費用など千万円単位のマイナスになったとのことです。
物件を手放す場合でも、小規模な物件の方が有利です。２億円のマンションを買えるお客さんは、そう多くはありません。そのため、売れるまでに時間がかかったり、安く買いたたかれることもあります。
一方、5000万円以下の物件であれば、購入可能なお客さんの数が多くなります。そのため、すぐに買主が現れ、多額の損失を被る可能性が低くなります。
このように、最初の物件は失敗しても損失の少ない小規模なものを購入するのが良いのです。