３棟めの購入にトライ
２棟連続して購入し、有頂天になっていたころ、土地値で物件を購入し、あらゆる金融機関で融資を引いている大家さんのブログが話題になりました。このとき初めて、自分の物件の積算評価額をあらためて計算し、２棟共、買値の半分ぐらいの評価額しかないことが判明しました。
（写真はイメージです）
挽回
この頃から、融資について真剣に勉強するようになりました（おすすめ本「決定版！ 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル）。物件を買い増していきたいという思いが強かったので、評価額を挽回するため、積算評価の高い物件の購入に動き始めました。そして、駅から遠いものの、土地が広くて売値が土地の値段と変わらない物件を見つけました。
利回りも１２％ぐらいあって、融資が出れば是非買いたい物件でした。融資は、業者さんの伝手で地元の信用金庫にあたってもらいました。しかし、融資額が伸びず購入は断念せざるをえませんでした。耐用年数の切れていた木造アパートだったことも問題でした。
結局、挽回はなりませんでした。
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学習
物件の購入には至りませんでしたが、初めてスルガ銀行以外の金融機関とのやり取りを経験するなど、いろいろと勉強になりました。後から振り返ると、買えなかったことは幸いでした。購入になれば、次の物件に巡り合うことは無かったでしょうから。
あらためて積算評価とは
（土地の価格）＋（建物の価格）
です。土地は路線価に面積をかけて算出します。建物は、構造によって単価が変わりますが、㎡あたり１５～２０万円で計算します。建物の評価額は築年によって減価させますが、建物の構造によって耐用年数が異なるため、減価率も建物ごとに変わります。耐用年数の一番短い木造（２２年）が最も減価が速く、２２年で価値がゼロとなります。次回、例題を示したいと思います。